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房价多高才叫高

来源: 作者: 2019-11-10 20:16:09

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房价多高才叫高

本文来自华远地产股份有限公司原董事长任志强在《财经》年会上的讲话,来自财经网。

口述|任志强

很多专家老觉得我们的房子已经解决了,其实城市中的住房需求还是巨大的。我们的老龄化问题非常严重,但更严重的是年轻人的独居问题。在欧洲很多国家,年轻人的独居达到40%,甚么意思?就是父母有房子我也不住,单独住。中国独居的增加和过去的传统计算是完全两个概念,也就是说家庭人口比例数在大幅度着落。从1984年的三点九几下降到二点八几,但是北京、上海已降到了2.3、2.4,换句话说就是两个人一个家庭,或两个人多一点点。一个人一个家庭已占的比例很大,占到全球的25%左右,而中国未来的独居发展趋势是什么?预计中国未来城市里最少有1亿五千万套,中国的房子还得盖多少年呢?仅仅满足独居人口的家庭需求,大概要再干25年,别的还不算。结婚、生孩子的还不算。为何?从1990年开始建到现在,1共建了1亿五千万套,你们以为商品房有多少吗?商品房只占住房总量的40%,或者还不到。像大城市,北京、上海还不到40%。

真正的房价有多高呢?超过一万元平均房的不到20个城市,其中超过两万块钱平均房价的不到10个城市。去年年底的统计数据,地级市平均房价不到4000元/平方米,今年10月份的统计数据,全国的平均房价7000多,我们没太搞懂,为什么你们觉得房价高,我觉得还早着呢。北京个别城市房价比确切高,外地的有钱人都到这儿来了,我们真正超过2万块钱的平均房价只有10个城市,20个城市决定了全国的平均房价大幅度上涨,但我们的房价离合理水平还差得很远。

我让易居帮我们做了一个调查,就是房价扣除地价以后的房价收入比是多少,非常低,全国大概不到1:6,可能北京、上海比较高,但是扣除地价以后相差60%。换句话说,中国从来没有出台一个政策限制地价,而所有的不合理大概都在地价上。所以,我们计算一个扣除地价以后的房价收入比,非常非常公道,而且比国际上还低。也就是说,当其他的国家不是一次性支付70年而且是竞拍价格的时候,房价是相对公道的。我们从2004年8月31日以后,但出文件是2002年6月1日开始招拍挂,1998年以后到2003年在没有实行招拍挂期间,房价平均涨幅不到3%,但我们的收入平均涨幅是9.5%。2007年出现了大量的地王,随后开始出现天价地,面包高过面粉,因此出台了一系列的调控政策。

调控政策最大的问题是没法,你们可以查一查所有地方出台的调控政策,哪一个是依据上位法了。我们1995年开始实现房地产管理法,你们查查房地产管理法,有地方政府批准价格吗?没有。上面只写了商品房卖完了以后,价格到政府那儿备案。另外,没有契约,因为土地合同中写了可以盖这个房子,可以盖那个房子,没写必须限价,但是我盖完房子你说契约不算数,房子只能卖多少钱,我已盖好了也不行,没有契约精神。我们没有市场价格信号。所有的价格信号都是假的,要不然就是高价的不让你卖,不让网签,要不然就限价。如果市场里没有价格信号,任何人做出来的判断一定是毛病的,不管是中央还是地方,也包括市场中所有的人,你们做的信号能是正确的吗?不是。由于你看到的是虚假的信号。既然是假的市场信号,怎样判断呢?未来是涨还是跌,不知道,由于价格可以随意定。这可能是我们认为房地产市场的拐点来了,由于你永久不知道未来的价格是多少。

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